Письмо УФНС РФ по Новосибирской обл. от 23.12.2011 г № 12-25/27130@
О размере имущественного налогового вычета при продаже доли в квартире
Управление ФНС России по Новосибирской области в связи с многочисленными вопросами налогоплательщиков поступающими в Управление, а также в целях единообразного применения налоговыми органами области налогового законодательства при определении размера имущественного налогового вычета при продаже физическими лицами квартиры, находящейся в общей долевой собственности, направляет разъяснения по следующему вопросу.
Вопрос.Супругами в 2005 году по договору купли-продажи приобретена и оформлена в общую долевую собственность квартира по 1/2 доли в праве собственности на каждого совладельца. После смерти в 2008 году одного из собственников (супруга) его долю в праве собственности на квартиру получили в наследство в равных долях второй собственник (жена) и дочь. В результате супруге стали принадлежать 3/4 доли в праве собственности на квартиру, а дочери - 1/4 доли в праве собственности на квартиру. В 2009 году квартира была продана. В каком размере предоставляется имущественный налоговый вычет каждому из продавцов квартиры?
Ответ. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Абзацем 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
В соответствии с пунктом 40 раздела IV постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.
Кроме того, статьей 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.
Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащей другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству собственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
Согласно статье 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. В то же время на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого имущества.
Исходя из изложенного моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников на квартиру и долей права собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку 3/4 доли в праве собственности на квартиру находились в собственности налогоплательщика (супруги) (независимо от изменения размера его долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, доходы от продажи квартиры, пропорциональные этой доле, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Что касается налогообложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного дочерью от продажи квартиры в доле, пропорционально ее доле (1/4) в праве собственности на квартиру, то в силу статей 1114 и 1152 ГК РФ данная доля находилась в ее собственности со дня смерти наследодателя, то есть менее трех лет.
Таким образом, при получении дочерью дохода в 2009 году от продажи 1/4 доли квартиры, она имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в размере, пропорциональном ее доле в этой квартире, то есть не более 250 тыс. рублей (1 млн. руб.: 4). Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель руководителя
советник государственной гражданской
службы Российской Федерации 1 класса
Т.П.ЩЕРБАНЬ