Постановление Законодательного Собрания Новосибирской области от 17.12.2020 № 95

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО СОБРАНИЯ

НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

седьмого созыва

 

(четвертая сессия)

 

17 декабря 2020года                                                                                          № 95

 

О законодательной инициативе Законодательного СобранияНовосибирской области по внесению в Государственную Думу Федерального СобранияРоссийской Федерации проекта федерального закона «О внесении изменений

в статью 8 Федерального закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»

 

 

В соответствии со статьей 104 КонституцииРоссийской Федерации Законодательное Собрание Новосибирской области

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

 

1. Внести в порядке реализации правазаконодательной инициативы в Государственную Думу Федерального СобранияРоссийской Федерации проект федерального закона «О внесении изменений в статью8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

2. Направить проект федеральногозакона «О внесении изменений в статью 8 Федерального закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» в законодательные (представительные) органыгосударственной власти субъектов Российской Федерации с просьбой поддержатьданный проект федерального закона и направить отзыв в Государственную ДумуФедерального Собрания Российской Федерации.

3. Назначить представителемЗаконодательного Собрания Новосибирской области при рассмотрении проектафедерального закона «О внесении изменений в статью 8 Федерального закона «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения» депутата ЗаконодательногоСобрания Новосибирской области Субботина Дениса Викторовича - заместителяпредседателя комитета Законодательного Собрания Новосибирской области поаграрной политике, природным ресурсам и земельным отношениям.

4. Предложить сенаторам РоссийскойФедерации и депутатам Государственной Думы Федерального Собрания РоссийскойФедерации от Новосибирской области поддержать законодательную инициативуЗаконодательного Собрания Новосибирской области по внесению в ГосударственнуюДуму Федерального Собрания Российской Федерации проекта федерального закона «Овнесении изменений в статью 8 Федерального закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения».

5. Настоящее постановление вступает всилу со дня его принятия.

 

 

 

Председатель

ЗаконодательногоСобрания                                                               А.И. Шимкив

 

 

 

Вносится

Законодательным Собранием

Новосибирской области

 

Проект

 

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

 

 

О внесении изменений в статью 8 Федерального закона«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

 

Внести в статью 8 Федерального законаот 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства РоссийскойФедерации, 2002, № 30, ст. 3018; 2003, № 28, ст. 2882; 2005, № 30, ст.   3098;2015, № 1 (часть I), ст. 52) следующие изменения:

1) пункт 1 после слов «из земель сельскохозяйственного назначения» дополнитьсловами «, находящихся в собственности граждан и юридических лиц,»;

2) пункт 2 изложить вследующей редакции:

«2. Продавец земельного участка изземель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной формевысший исполнительный орган государственной власти субъекта РоссийскойФедерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации,орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.

В извещениидолжны быть указаны:

местоположение земельногоучастка,

площадь земельногоучастка,

кадастровый номерземельного участка;

цена земельного участка;

срок, до истечениякоторого должен быть осуществлен взаимный расчет по договору купли-продажиземельного участка (не менее десяти дней и не более чем девяносто дней сдаты заключения договора купли-продажи);

наименование, местонахождения, основной государственныйрегистрационный номер юридического лица, всобственности которого находится земельный участок;

фамилия, имя, отчество (при наличии) физическоголица, в собственности которого находится земельный участок, реквизитыдокумента, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

почтовый адрес и/или адрес электроннойпочты, по которому должен быть направлен ответ заявителю.

Извещение вручается под расписку илинаправляется заказным письмом с уведомлением о вручении»;

3) дополнить пунктом 2.1 следующегосодержания:

«2.1. К извещению прилагаютсяследующие документы:

а) копия документа, удостоверяющеголичность продавца – физического лица (в случае направления извещениязаказным письмом с уведомлением о вручении);

б) документ,подтверждающий полномочия представителя выступать от имени продавцаземельного участка;

в) документ, подтверждающий согласиеуполномоченного органа юридического лица на совершение сделки купли-продажиземельного участка в случае, если требование о необходимости принятиятакого решения установлено законодательством Российской Федерации,учредительными документами юридического лица, либо уведомление об отсутствиинеобходимости получения согласия уполномоченного органа юридического лица насделку»;

4) дополнить пунктом 3.1 следующегосодержания:

3.1 «В случае, если извещение несоответствует требованиям, установленным пунктом 2 настоящей статьи, и (или) кизвещению не приложены документы, указанные в пункте 2.1 настоящей статьи,такое извещение считается не направленным, а обязанность продавца известить онамерении продать земельный участок не исполненной, о чем в течение десяти днейсо дня поступления извещения письменно с указанием допущенных нарушенийуведомляется продавец земельного участка.».

 

 

 

ПрезидентРоссийской Федерации

 

 

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона

«О внесении изменений в статью 8 Федерального закона
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

 

 

Проект федерального закона «О внесенииизменений в статью 8 Федерального закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» направлен на устранение неполноты правовогорегулирования правоотношений, возникающих при реализации субъектами РоссийскойФедерации предусмотренного статьёй 8 Федерального закона от 24.07.2002№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее– Федеральный закон № 101-ФЗ) преимущественного права покупки земельного участкаиз земель сельскохозяйственного назначения.

Законопроектом предлагается уточнить круглиц, на которых распространяется действие положений статьи 8 Федеральногозакона № 101-ФЗ, определить минимальный срок для осуществления взаимныхрасчетов по сделкам, заключаемым в порядке статьи 8 Федерального закона №101-ФЗ, а также установить перечень сведений, сообщаемых продавцом земельногоучастка из земель сельскохозяйственного назначения и необходимых для заключенияпредлагаемой сделки.

1)    Изменения в части сферы действияположений статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ направлены на устранениеюридико-лингвистической неопределенности действующей редакция пунктов 1 и 2статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ. Так, согласно указанному пункту припродаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначенияпреимущественное право покупки такого земельного участка имеет субъектРоссийской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РоссийскойФедерации, муниципальное образование (за исключением случаев продажи спубличных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных илимуниципальных нужд). Продавец земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной формеуполномоченный орган о намерении продать земельный участок с указанием цены,размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которогодолжен быть осуществлен взаимный расчет (пункт 2 статьи 8 Федерального закона №101-ФЗ).

Из буквального толкования вышеназванных норм, устанавливающихобщее правило о преимущественном праве субъекта Российской Федерации(муниципального образования) приобрети земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения и корреспондирующей обязанности продавцаизвестить соответствующий орган о намерении продать такой земельный участок,следует, что требования статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗраспространяются на все случаи продажи земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения, независимо от того, из какой формы собственности(частная, государственная, муниципальная) осуществляется отчуждение такогоземельного участка. Соответственно, и частный собственник, и публичныйсобственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения,решив произвести отчуждение такого участка, обязаны предварительно известить обэтом субъект Российской Федерации (муниципальное образование).

Между тем, исходя из совокупного анализа нормЗемельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 101-ФЗ, можноприйти к выводу о том, что положения статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ нераспространяются на случаи продажи земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения, отчуждаемых из публичной собственности,и под «продавцом земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения» в данной статье понимается только частный собственник.  

Таким образом, в целях устранения неоднозначноготолкования, а также в целях совершенствования юридической техники изложенияположений статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ в пункт 1 указанной статьитребуется внести изменения, предполагающие, что положения статьи 8 Федеральногозакона № 101-ФЗ применяются только при продаже земельных участков изземель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности.

2)   Необходимость определения назаконодательном уровне минимального срока для осуществления взаимных расчетовпродавца и покупателя по сделке подтверждена неоднократно в ходеправоприменительной практики.

В действующей редакции статьи 8Федерального закона № 101-ФЗ определен только предельный максимальный срокдля осуществления взаимных расчетов по таким сделкам, который не может бытьболее чем 90 дней, а также момент начала течения указанного срока. Посколькуминимальный срок расчетов по сделкам купли-продажи не установлен, продавцы визвещениях указывают срок взаимных расчетов, окончание которого совпадает либонезначительно отличается от срока рассмотрения уполномоченным органомпоступивших извещений и направления продавцу проекта договора купли-продажи.Таким образом, условия подобных извещений предполагают, что выкупная стоимостьдолжна быть уплачена уполномоченным органом до подписания сторонами договоракупли-продажи, либо в срок, не достаточный для перечисления бюджетных средствна сделку. Вместе с тем, в силу положений статьи 438 Гражданского кодексаРоссийской Федерации (далее – ГК РФ) акцепт оферты продавца со стороныуполномоченного органа должен быть полным и безоговорочным, изменения впредложенные продавцом существенные условия сделки не допускаются и сроквзаимных расчетов, указанный в извещении продавца, уполномоченный орган менятьне вправе, однако лишен возможности исполнить данные условия надлежащимобразом, что неизбежно влечет санкции от неустойки либо штрафа до прекращениядоговора и соответственно лишения возможности реализации субъектом РоссийскойФедерации своего преимущественного права.

В связи с изложенным в проектефедерального закона предлагается установить не только максимальный, но иминимально необходимый срок для перечисления денежных средств в счет оплатыприобретаемых в государственную собственность земельных участков (10календарных дней) в целях избегания штрафных санкций в отношении покупателя запросрочку оплаты по договору и возможных злоупотреблений со стороны продавца.

3)   Проектом федерального закона пункт 2статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ предлагается изложить в новойредакции, которая без изменения действующей нормы по существу и возложения награждан и юридических лиц каких-либо дополнительных обязанностей, вместе с тем,обеспечит единые требования к содержанию заявления, восполнит необходимостьуказания продавцом в извещении своих актуальных контактных данных длянаправления уполномоченным органом уведомления о намерении приобрести земельныйучасток либо об отказе от предложенной сделки, а также исключит устаревшиеформулировки действующей редакции статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ,не позволяющие однозначно характеризовать продаваемый земельный участок вкачестве индивидуально определенной вещи.

В частности, положениями статьи 8Федерального закона № 101-ФЗ определен закрытый перечень сведений, подлежащихуказанию продавцом в извещении, к которым отнесены: цена, размер,местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен бытьосуществлен взаимный расчет.

Из положений ст. 8 Федерального закона №101-ФЗ также следует, что объектом сделки, заключаемой в порядке реализациисубъектом Российской Федерации своего преимущественного права, может являтьсятолько такой объект земельных правоотношений как земельный участок.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодексаРФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренныхнастоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, котораяпредставляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющиеопределить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со статьей 8 Федеральногозакона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»(далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) характеристики объекта недвижимости,позволяющие определить такой объект недвижимости в качествеиндивидуально-определенной вещи, являются сведения, подлежащими включению вгосударственный кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объектенедвижимости, и к таким сведениям относятся, в частности, вид объектанедвижимости (земельный участок), кадастровый номер объекта недвижимости и датаего присвоения; описание местоположения объекта недвижимости; площадь, еслиобъектом недвижимости является земельный участок. Государственный кадастрнедвижимости также содержит дополнительные сведения об объекте недвижимости,которые указаны в пункте 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ и могут бытьпредоставлены в порядке межведомственного взаимодействия уполномоченному органупри наличии сведений о кадастровом номере земельного участка.

Именно с постановкой земельного участка накадастровый учет (и, соответственно, присвоением земельному участкукадастрового номера) связывается возникновение земельного участка какиндивидуально определенной вещи и объекта гражданского оборота в судебнойпрактике:

– «Кадастровый учет земельногоучастка подтверждает факт индивидуализации объекта гражданских прав вгражданском обороте, а действия, связанные с постановкой на кадастровый учет иснятием с кадастрового учета объекта недвижимости, являются юридическизначимыми, поскольку в результате этих действий земельный участок приобретаетсвойства индивидуально-определенной вещи, которая может быть вовлечена вгражданский оборот, снятие с кадастрового учета спорного земельного участкавлечет утрату индивидуализирующих характеристик и прекращение его существованиякак объекта права» (постановление Арбитражного суда Московского округа от14.08.2019 № Ф05-9490/2019 по делу № А40-166811/2018);

– «Появление земельного участка вгражданском обороте как потенциального объекта прав привязано к моментупостановки его на кадастровый учет. До прохождения государственногокадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не можетбыть признан объектом гражданских прав» (апелляционное определение Московскогогородского суда от 28.02.2017 по делу № 33-7060/2017);

- если земельный участок не сформирован,не поставлен на кадастровый учет, границы участка не определены, то суд откажетв удовлетворении иска о признании права собственности на участок (например,определение Московского городского суда от 27.06.2018 № 4г-7523/2018,апелляционные определения Московского городского суда от 22.04.2019 по делу№ 33-17818/2019, от 12.04.2019 по делу № 33-11240/2019), посколькутакой земельный участок не является индивидуально-определенной вещью и не можетрассматриваться как самостоятельный объект земельно-правовых отношений,возможность признать какие-либо права на него исключается (например,апелляционные определения Московского городского суда от 20.02.2017 по делу№ 33-6539/2017, от 16.02.2017 по делу № 33-2479/2017, апелляционноеопределение Московского городского суда от 12.04.2018 по делу№ 33-16161/2018, апелляционное определение Московского городского суда от02.04.2019 по делу № 33-13702/2019).

Таким образом, сведения о местоположении иплощади земельного участка, которые продавец в соответствии с нынешнейредакцией пункта 2 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ обязан указывать визвещении, не являются достаточными характеристиками объекта недвижимости,позволяющими определить такой объект недвижимости в качествеиндивидуально-определенной вещи и не позволяют получить доступ ко всемсведениями о земельном участке (в том числе, сведениям о видах разрешенного использованияземельного участка, о природных объектах, расположенных в пределах земельногоучастка, сведения о том, что земельный участок полностью или частичнорасположен в границах зоны с особыми условиями использования территории илитерритории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включаяограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны,территории или в связи с установлением публичного сервитута и другойинформации).

Действующая редакция пункта 2 статьи 8Федерального закона № 101-ФЗ установлена Федеральным законом от 18.07.2005№ 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» и неучитывает изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенныхФедеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений вЗемельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные актыРоссийской Федерации», а также положений Федерального закона № 218-ФЗ, принятогоспустя 10 лет после начала действия данной редакции.

С учетом изложенного, с целью приведенияположений Федерального закона № 101-ФЗ в соответствие с действующимзаконодательством настоящим проектом федерального закона предлагается в числесведений о земельном участке, содержащихся в извещении, указывать также кадастровый номер земельного участка.

Относительнозакрепляемого в проекте настоящего федерального закона требования к содержаниюизвещения в виде указания продавцом земельного участка своих реквизитов, в томчисле почтового адреса и (или) адресаэлектронной почты для связи с заявителем, не только является необходимойгарантией для обеспечения возможности направления уполномоченным органом вустановленный срок уведомления о намерении приобрести продаваемый земельныйучасток, но и является общим требованием действующего федерального законодательствак любым письменным документам, направляемым гражданами и юридическими лицами вадрес органов государственной власти, органов местного самоуправления (вчастности, статья 39.12, статья 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации,статья 7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотренияобращений граждан Российской Федерации», статья 11.2 Федерального закона от27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных имуниципальных услуг»). Закрепление в законе полного перечня требований ксодержанию извещения устраняет коррупциогенный фактор, заключающегося вотсутствии или неполноте административных процедур, а также направленонепосредственно на соблюдение интересов продавца земельного участка и неявляется обременением для заявителя.

Проектом настоящего федеральногозакона предлагается к извещению о продаже земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения прилагать документы, подтверждающие согласиена сделку третьего лица – органа юридического лица (в случаях, если сделкаявляется крупной ).

Необходимость получения данныхсогласований на сделку не является нововведением и дополнительным обременениемдля стороны сделки, поскольку обязанность получить необходимые согласования вотношении сделки установлена императивными положениями части 1 статьи 79Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерныхобществах», частью 3 статьи 46 Федерального законаот 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».Крупная сделка, совершенная в отсутствие согласия органа юридического лица вуказанных случаях, является оспоримой в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ.

В соответствии с подпунктом 15 пункта 1 статьи 26Федерального закона № 218-ФЗ отсутствие требующегося в случаях,предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащейгосударственной регистрации или являющейся основанием для государственнойрегистрации права, является основанием для приостановления государственнойрегистрации прав и переход права по данной сделке до получения необходимыхсогласований зарегистрирован не будет. Данной нормой при этом вносятсяограничения в установленные положениями статьи 79 Федерального закона от26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», статьи 46Федерального закона от 08.02.1998 № 14ФЗ «Об обществах сограниченной ответственностью» правила о возможности последующего одобрениякрупных сделок, а также подтверждается обязанность продавца получить согласиена совершение сделки в любом случае, независимо от того, будет ли такое требованиеустановлено в Федеральном законе № 101-ФЗ.

Поскольку получение согласия третьих лиц на сделкуявляется необходимым в любом случае в силу вышеуказанных положений федеральногозаконодательства, а также с учетом того, что в силу части 2 статьи 435, части 1статьи 433 ГК РФ  полученный продавцом в установленный срок акцептпокупателя связывает продавца обязанностью заключить с данным покупателемдоговор на указанных в извещении условиях, добросовестный продавец, имеющийдействительное намерение заключить сделку с любым лицом по цене указываемой имв извещении, во избежание рисков судебных споров и приостановлениягосударственной регистрации перехода прав, получает все необходимыесогласования на распоряжение общим совместным имуществом либо на совершениекрупной сделки до направления извещения в уполномоченный орган и потомупредставление данных согласований при направлении им извещения (оферты) вуполномоченный орган для добросовестного продавца не являетсяобременительным. 

Внесение в текст статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗтребования о предоставлении продавцом документов, подтверждающих наличиенеобходимых согласований, вместе с извещением о продаже обусловлено тремяобстоятельствами:

- необходимость выполнения покупателем требований одобросовестности и осмотрительности при проверке полномочий продавца насовершение предложенной покупателю сделки с земельным участком;

- необходимость экономии административного ресурса ибюджетных средств на возмещение судебных расходов продавцу в случае отказа продавцаот сделки и выяснения факта отсутствия необходимых согласований в процессерассмотрения спора о понуждении продавца заключить договор купли-продажи;

- невозможность получения указанной информацииуполномоченным органом самостоятельно, то есть либо без участия продавца путеммежведомственного информационного взаимодействия, либо путем направленияуполномоченным органом соответствующего запроса продавцу.

Невозможность доступа уполномоченногооргана к необходимым для подтверждения законности сделки документам в порядкеобычного взаимодействия с продавцом объясняется содержанием действующихположений пункта 3 статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ:

- для принятия уполномоченным органомположительного решения о заключении сделки и направлении его продавцу установлентридцатидневный пресекательный срок, по истечении которого положительноерешение о покупке не может быть принято и уполномоченный орган лишается правана приобретение такого земельного участка, а продавец считается исполнившимтребования Федерального закона № 101-ФЗ об обязательном первоначальномнаправлении оферты в орган государственной власти;

-   установленный законом 30-дневный срок на принятиерешения о согласии на приобретение земельного участка в собственность субъектаРоссийской Федерации не является достаточным для дополнительного обменадокументами с заявителем в целях подтверждения законности совершаемой продавцомсделки;

- последствия не предоставленияпродавцом сведений, подтверждающих законный характер сделки, не установлены. Вчастности, у уполномоченного органа отсутствует возможность вернуть извещениепродавцу в целях дополнительного предоставления недостающих документов,приостановить течение тридцатидневного срока на принятие решения о приобретениив собственность области указанного земельного участка либо иные механизмы.

Таким образом, при действующей редакции статьи 8Федерального закона № 101-ФЗ уполномоченный орган, выступающий врассматриваемых правоотношениях в качестве покупателя и действующий в интересахсубъекта Российской Федерации (муниципального образования), фактически лишенвозможности проявить требующуюся в соответствии с правилами гражданскогооборота должную заботливость и осмотрительность при совершении сделки,поскольку даже при направлении в кратчайшие сроки соответствующего запроса вадрес продавца в случае неполучении ответа на такой запрос до истеченияустановленного 30-дневного срока на принятие решения о заключении сделкиуполномоченный орган утрачивает саму возможность реализовать преимущественноеправо покупки земельного участка, предусмотренное Федеральным законом № 101-ФЗ.

Вместе с тем, такое положение покупателя, при которомон в установленный срок должен направлять акцепт на сделку чтобы не утратитьвозможность приобретения интересующего земельного участка по заявленнойпродавцом цене, но фактически лишен возможности проверить полномочия продавцана совершение сделки и тем самым подтвердить законность такой сделки, неявляется допустимым с точки зрения установленного в статье 1 ГК РФ принципаравноправия участников гражданского оборота.

Имеющаяся неполнота и неоднозначность правовогорегулирования порядка реализации субъектом Российской Федерации установленногостатьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ преимущественного права позволяетпродавцам земельного участка в принципе избежать случаев заключения сделок суполномоченным органом и фактически положения статьи 8 Федерального закона№ 101-ФЗ оказываются не действующими.

Так, типичный характер приобретают ситуации, прикоторых продавец земельного участка в своем извещении о намерении продатьземельный участок умышленно указывает явно заниженную по сравнению с рыночнойстоимостью цену земельного участка, рассчитывая вместе с тем на отказуполномоченного органа от приобретения таких земельных участков и соответственно,на возможность уклонения от уплаты действительной суммы налога при заключенииподобных сделок. В случае же принятия Новосибирской областью решения оприобретении земельного участка продавец отказывается совершать сделку.

В тех обстоятельствах, когда продавец отказываетсязаключать договор после получения акцепта продавца, но не имеет иныхобоснований кроме с изменившегося намерения отчуждать земельный участок,имеется возможность обязать его заключить договор купли-продажи в судебномпорядке, что подтверждается сложившейся судебной практикой Новосибирскойобласти и других субъектов Российской Федерации: исходя из содержания статьи 8Федерального закона № 101-ФЗ извещение продавца трактуется как оферта(предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица,сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которымбудет принято предложение), а решение уполномоченного органа о намеренииприобрести земельный участок – как акцепт оферты. Юридическоезначение акцепта выражается в статьях 440-441 ГК РФ: с момента его полученияоферентом в пределах указанного в оферте срока акцептант считается связаннымим, то есть договор считается заключенным.  Поскольку всоответствии с частью 2 статьи 435 ГК РФ оферта связывает направившее ее лицо смомента ее получения адресатом, отказ от заключения договора после полученияакцепта не является допустимым и уполномоченный орган государственной властисубъекта Российской Федерации обращается в суд с исками о понуждении продавцазаключить договор купли-продажи в отношении предложенных земельных участков впорядке статьи 445 ГК РФ. 

Признание возможности понуждения продавца к заключениюдоговора купли-продажи после направления акцепта покупателя поддерживаетсясложившейся судебной практикой, в частности определением Верховного Суда РФ от14.11.2016 № 305-ЭС16-12804 по делу № А41-50896/2015, определениемВерховного Суда РФ от 30.01.2015 № 305-ЭС14-7332 по делу№ А41-8342/14, определением Верховного Суда РФ от 31.07.2017№ 310-ЭС17-9318 по делу № А62-1658/2016, апелляционным определениемМосковского областного суда от 06.05.2015 по делу № 33-8590/2015,постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2014 по делу№ А4050841/2013, постановлением Десятого арбитражного апелляционногосуда по делу № А41-10769/14 от 03.06.2014, постановлением Арбитражногосуда Московского округа от 14.10.2014 по делу № А41-8342/14, решениемАрбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-9727/2016.

Однако чаще всего на стадии судебного разбирательствав обоснование причин отказа от продажи земельного участка продавцы ссылаются наотсутствие необходимых согласований на сделку, предусмотренных частью 1 статьи79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерныхобществах», частью 3 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», – а именно,на отсутствие согласия уполномоченного органа акционерного общества, общества сограниченной ответственностью на совершение крупной сделки.

При установлении в судебном разбирательстве фактаотсутствия указанных выше согласований на сделку удовлетворение исковыхтребований уполномоченного органа о понуждении продавца заключить договоркупли-продажи на указанных в извещении условиях является в силу законаневозможным, несмотря на то, что поведение продавца в подобных случаях являетсянедобросовестным и направлено на обход применения положений статьи 8Федерального закона № 101-ФЗ и сокрытие действительной цены сделки с цельюснижения налоговых обязательств. Формальная допустимость обозначенных основанийдля отказа продавцов от заключения договоров купли-продажи земельных участковиз земель сельскохозяйственного назначения по изложенным выше основаниямподдерживается имеющейся по Новосибирской области судебной практикой по делам№ А45-18502/2017, А45-9727/2016, А45-32757/2018, А45 2653/2019 Арбитражного судаНовосибирской области.

Помимо временных и трудовых затрат, произведенных наподготовку, согласование, рассмотрение и направление решения о покупке земельногоучастка в собственность субъекта Российской Федерации, а также подготовку иучастие в судебных процессах, на бюджет субъекта Российской Федерациивозлагается также бремя оплаты значительных судебных расходов.

С учетом изложенного, на практике приобретениеземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в порядкереализации установленного Федеральным законом № 101-ФЗ преимущественного правасовершается в единичных случаях, а положения статьи 8 Федерального закона №101-ФЗ приобретает характер декларативной и фактически «мертвой» нормы. Приэтом необходимо иметь в виду, что соответствии со статьей 1 Федерального закона№ 101-ФЗ преимущественное право субъекта Российской Федерации на покупкуземельного участка из земель сельскохозяйственного назначения установлено вкачестве основополагающего принципа гражданского оборота земельсельскохозяйственного назначения. Нарушение данного основного принципанедопустимо, но вместе с тем неизбежно будет допускаться со стороны продавцовдо устранения имеющихся в действующей редакции статьи 8 Федерального закона№ 101-ФЗ пробелов правового регулирования, предоставляющих продавцамлегальную возможность уклоняться от заключения договоров купли-продажи суполномоченным органом даже после получения продавцом акцепта покупателя насделку.

В связи с изложенным, установление перечняобязательных сведений о заявителе, необходимых для проверки его правомочий нараспоряжение земельным участком, в том числе сведений о согласии на совершениекрупной сделки (для юридических лиц) либо об отсутствии необходимости такогосогласования, является необходимым для обеспечения правовых механизмов действиянормы статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ о преимущественном правесубъекта Российской Федерации на покупку земельного участка из земельсельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается.

В целях обозначенных проблем в действующуюредакцию статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ предлагается внестиследующие изменения:

– в пункте 1 статьи 8 Федеральногозакона № 101-ФЗ уточнить, что нормы о преимущественном праве покупки земельногоучастка из земель сельскохозяйственного назначения применяются только в случаяхпродажи земельных участков, находящихся в частной собственности;

– в пункте 2 статьи 8Федерального закона № 101-ФЗ указать перечень обязательных сведений, которыедолжны быть указаны в извещении, установив:

– перечень сведений о заявителе,необходимых для проверки его правомочий на распоряжение земельным участком, атакже для направления заявителю письменного уведомления о результатахрассмотрения извещения;

– сведения о земельном участке,позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи(кадастровый номер земельного участка);

– минимально необходимый срок дляперечисления денежных средств в счет оплаты приобретаемых в государственнуюсобственность земельных участков (10 дней) в целях избегания штрафных санкций вотношении покупателя за просрочку оплаты по договору;

– дополнить статью 8 Федеральногозакона № 101-ФЗ пунктом 2.1, устанавливающим требование прикладывать кизвещению документ, подтверждающий полномочия представителя собственниказемельного участка на подачу извещения о намерении продать земельный участок, атакже документ, подтверждающий согласие на совершение юридическим лицом крупнойсделки либо уведомление об отсутствии необходимости такого согласования;

– дополнить статью 8 Федерального закона № 101-ФЗпунктом 3.1, установив последствия непредставления вместе с извещениемуказанных выше документов и иных обязательных для рассмотрения извещениясведений. В случае нарушения продавцом порядка уведомления уполномоченногооргана субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок изземель сельскохозяйственного назначения извещение будет считаться ненаправленным и подлежит возврату отправителю без рассмотрения с указаниемпричин возврата извещения.

Дополнительно сообщаем, что предлагаемый проектизменений в Федеральный закон № 101-ФЗ был направлен для оценки и выраженияпозиции относительно предлагаемых изменений двенадцати субъектам РоссийскойФедерации в рамках заключенных соглашений о сотрудничестве и информационномвзаимодействии в сфере земельно-имущественных отношений (Московская область,Алтайский, Красноярский и Хабаровский край, Томская, Кемеровская, Иркутская,Калужская и Омская области, Республики Алтай, Бурятия и Хакасия). По итогаманализа предоставленных заключений на проект федерального закона сообщаем, чтони одним из уполномоченных органов государственной власти опрошенных субъектовРоссийской Федерации, исполняющим полномочия по реализации преимущественногоправа покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения всоответствии со статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ, предлагаемые измененияне были оценены как нецелесообразные и содержащие чрезмерное правовоерегулирование, законопроект был поддержан полностью, необходимостьсовершенствования законодательного регулирования затрагиваемых проектом законаправоотношений признана обоснованной. Министерством экономического развитияКалужской области при этом было дополнено, что предлагаемые изменения не толькоустранят существующие пробелы и коллизии действующего законодательства, нотакже позволят оптимизировать работу органов исполнительной власти субъектовРоссийской Федерации по рассмотрению извещений о намерении продажи земельныхучастков сельскохозяйственного назначения.

Принятие федерального закона «О внесенииизменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» не потребует дополнительных расходов из бюджета РоссийскойФедерации либо бюджетов субъектов Российской Федерации.

 

 

 

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

к проекту федерального закона

«О внесении изменений встатью 8 Федерального закона

«Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»

 

Принятие и реализация Федерального закона«О внесении изменений в статью 8 Федерального закона «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения» не потребует выделения дополнительногофинансирования, в том числе из средств федерального бюджета.

 

 

 

П Е Р Е Ч Е Н Ь

актов федерального законодательства,

подлежащих признанию утратившими силу,

приостановлению, изменению или принятию в связи

с принятием Федерального закона

«О внесении изменений в статью 8 Федеральногозакона

«Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения»

 

Принятие Федерального закона «О внесенииизменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» не потребует признания утратившими силу, приостановления, измененияили принятия иных федеральных законов.