Рекомендация от 17.01.2008 г № 56-2-05
Рекомендации департамента экономики и финансов мэрии города Новосибирска по формированию платы граждан за жилищно-коммунальные услуги в 2008 году
Общая частьВ настоящее время регулирование тарифной политики в сфере Жилищно-коммунального хозяйства осуществляется в соответствии со следующими основными законами и нормативно-правовыми актами:
1) в части жилищных услуг:
- Жилищным кодексом Российской Федерации;
- Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность";
- Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом";
- Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда";
2) в части коммунальных услуг:
- Федеральным законом от 14.04.1995 N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации ;
- Федеральным законом от 30.10.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса";
- Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам";
- Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг".
Кроме того, на 2008 г. приложением 4 к Приказу ФСТ РФ от 11.04.2007 N 68-э/5 и Приказом департамента по тарифам НСО от 16.11.2007 N 120-К для Новосибирской области установлены предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение - 113,0%, за коммунальные услуги - 118,0%.
Определение состава расходов на оказание жилищно-коммунальных услуг и оценка их экономической обоснованности производятся в соответствии с законодательством РФ, нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере бухгалтерского и налогового учета. Формирование потребности затрат на оказание жилищно-коммунальных услуг производится на основе:
1) планируемого объема производства услуг, работ;
2) нормативной потребности в материальных, трудовых и иных ресурсах, необходимых для выполнения договорного объема и перечня услуг, работ.
Расходы на приобретение товарно-материальных ценностей и оплату продукции, работ и услуг, выполняемых по договорам со сторонними организациями, определяются исходя из:
- регулируемых государством тарифов (цен);
- тарифов (цен), установленных на основании договоров;
- официально опубликованных Минэкономразвития России прогнозных индексов потребительских цен;
- прогнозных индексов изменения цен по отраслям промышленности;
- макроэкономических показателей прогноза социально-экономического развития субъекта РФ с учетом особенностей регионального развития;
- показателей фактически сложившейся динамики уровня цен.
Органы местного самоуправления утверждают тарифы на водоснабжение, водоотведение стоков, на утилизацию твердых бытовых отходов (ТБО), а также на вывоз ТБО для муниципальных организаций. Тарифы на тепловую и электрическую энергию, газ утверждаются субъектом Российской Федерации. В случае отсутствия приборов учета управляющие организации начисляют плату за коммунальные услуги для населения, исходя из данных тарифов и действующих нормативов на потребление коммунальных услуг. Нормативы на услуги по холодному водоснабжению и водоотведению, по тепловой энергии на нужды горячего водоснабжения и отопления утверждаются органами местного самоуправления. Нормативы на потребление коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению утверждаются субъектом Российской Федерации. Тарифы на водоснабжение и канализование стоков, вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов, тепловую энергию, действующие с 01.01.2008, приведены в приложении 1, нормативы на коммунальные услуги утверждены приложением 2 к Постановлению мэра от 21.12.2006 N 1307, приложением 1 к Постановлению мэра от 07.02.2007 N 56 и приведены в приложении 2.
Что касается платы за содержание и ремонта жилья, то в соответствии с действующим законодательством ее размер утверждается собственниками жилых помещений многоквартирного дома на общем собрании.
Органы местного самоуправления утверждают размер платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для муниципального жилищного фонда, а также плату за содержание и текущий ремонт для общежитий, находящихся в муниципальной собственности, в связи с дотационным режимом их содержания. Наниматели, проживающие в жилых домах, где на общем собрании собственниками установлен размер платы за содержание жилья и текущий ремонт жилых помещений, оплачивают данные услуги в том же размере, что и собственники.
Одним из ориентиров при формировании размера платы для собственников может служить величина предельного индекса изменения размера платы граждан за жилое помещение, установленная на 2008 г. на федеральном и региональном уровнях в размере 1,13. Кроме того, в качестве предельной величины стоимости можно применять федеральный стандарт стоимости всех жилищно-коммунальных услуг, установленный Постановлением Правительства РФ от 26.06.2007 N 405 для Новосибирской области на 2008 г. в размере 45,4 руб./кв. м, в структуре затрат которого содержание и текущий ремонт (с учетом обслуживания лифтового хозяйства) составляют от 23 до 29%, т.е. от 10,4 до 13,1 руб./кв. м.
Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта на 2008 год для Новосибирской области утвержден вышеназванным Постановлением в размере 4,1 руб./кв. м в месяц. В соответствии с составленной сметой на проведение капитального ремонта определяется размер стоимости из расчета на 1 кв. метр общей площади жилья, а затем в зависимости от решения собственников о размере ежемесячной платы общая сумма затрат распределяется либо на 12 месяцев, либо по годам, и в этом случае капитальный ремонт проводится поэтапно.
Необходимо различать обязательные и дополнительные работы, входящие в перечень услуг по содержанию и текущему ремонту, примерный Перечень которых определен приложением 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных услуг (помимо Перечня в вышеназванном Постановлении это могут быть и другие услуги - например содержание вахтера, охраны, домофона и т.п.), то расходы на дополнительные услуги должны быть сформированы отдельно.
Начисление субсидий осуществляется из расчета региональных стандартов, ежегодно утверждаемых постановлением Губернатора НСО (Постановление Губернатора НСО от 10.08.2007 N 317 "Об установлении региональных стандартов оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в Новосибирской области на 2008 год"), начисление льгот - из расчета начисленной платы и площади жилья, определенной нормативно-правовым актом, устанавливающим льготу.
Жилищные услуги
Собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилья (п. 1 статьи 158, п. 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК).
В состав платы за содержание и ремонт жилья входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда, наниматель вносит плату за пользование жилым помещением (плата за наем), устанавливаемую собственником жилищного фонда (статья 154 ЖК).
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Размер платы за содержание и ремонт жилья определяется собственниками на общем собрании с учетом предложений управляющих организаций в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, соразмерно перечню утвержденных работ и услуг, указанному в договоре управления, и устанавливается на срок не менее чем один год (п. 7 статьи 156, п. 2 статьи 158 ЖК, подпункт 2 пункта 3 статьи 162 ЖК, ст. 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов принимающих в данном собрании собственников (п. 1 статьи 46 ЖК).
Рекомендуемые перечни работ и услуг по содержанию и ремонту жилья приведены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в приложении 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, приложении 4 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. По каждому многоквартирному дому должен быть конкретный перечень работ и услуг с указанием периодичности работ и их стоимости, так как объем производства работ и услуг зависят от эксплуатационных показателей и потребительских свойств дома - его состояния (срока эксплуатации и степени физического износа), наличия того или иного вида внутридомового инженерного оборудования, этажности, материала стен и др. особенностей.
Укрупненно структуру и состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда можно представить следующим образом:
1.Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:
а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;
б) выполнение мероприятий к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;
в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности;
г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (уборка внеквартирных мест общего пользования - подъездов, чердаков, подвалов, дератизация, дезинсекция) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.
Расходы воды на уборку лестничных клеток, уборку мусоропроводов, а также расходы по электроэнергии для освещения мест общего пользования в многоквартирном доме, тепловой энергии на нужды отопления подъездов не учитываются в стоимости работ по содержанию жилья, так как в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306, данные расходы учитываются в составе нормативов потребления коммунальных услуг.
2.Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества определяется в зависимости от видов текущего ремонта - непредвиденный (т.ч. содержание АДС) и профилактический.
В состав непредвиденного ремонта (неучтенного планом и требующего немедленного исполнения работ, отсрочка которых не может быть допущена без ущерба для сохранности и нормальной эксплуатации зданий) общего имущества включаются:
- работы, связанные с устранением аварийных ситуаций и их последствий, в т.ч. выявляемые по результатам внеочередных осмотров, связанных со стихийными бедствиями и форс-мажорными обстоятельствами;
- работы, выполняемые по заявкам граждан;
- работы, выявляемые при общем (весеннем) осмотре.
Расходы по непредвиденным ремонтам учитываются в стоимости услуг и работ по содержанию общего имущества дома. Объем непредвиденных работ по текущему ремонту определяется либо по укрупненным нормам (на основании отраслевых методических рекомендаций по нормированию трудовых и материальных ресурсов), либо в стоимостном выражении на основании фактических данных за ряд лет.
В состав профилактического текущего ремонта включаются систематически проводимые работы по предупреждению износа элементов зданий и поддержанию заданных эксплуатационных показателей (характеристик) здания. Расходы на проведение работ по профилактическому текущему ремонту формируют стоимость работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Стоимость работ определяется ресурсным методом, с применением элементных сметных норм на ремонтно-строительные работы.
3.Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, входящую в состав платы за содержание и ремонт жилья, необходимо учитывать как отдельную статью затрат. В стоимость услуг по управлению многоквартирным домом рекомендуется включать работы, обеспечивающие выполнение следующих функций:
- планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
- планирование финансовых и технических ресурсов;
- осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств;
- оплата работ и услуг подрядчиков в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
- сбор платежей с нанимателей и собственников помещений, в т.ч. за коммунальные услуги;
- взыскание задолженности по оплате ЖКУ;
- ведение технической документации на переданные в управление объекты;
- работа с населением, в т.ч. рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
- выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
- выполнение функций, связанных с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.).
Поскольку такие виды работ и услуг, как содержание мусоропроводов, обслуживание лифтов, вывоз твердых или жидких бытовых отходов представляют собой комплекс работ, предусмотренных технологическим процессом, рекомендуется не разбивать стоимость этих работ по видам отдельных входящих в этот комплекс работ, а исходя из объемов и периодичности работ определять их общую стоимость.
Стоимость обслуживания лифтов определяется в соответствии с условиями договора со специализированными организациями, как правило, на каждый лифт в зависимости от срока эксплуатации, типа лифта, этажности дома.
Стоимость услуг по вывозу ТБО рассчитывают исходя из объемов вывозимого мусора, определяемых по количеству и объему контейнеров, периодичности и других условий вывоза ТБО, устанавливаемых специализированными организациями.
Стоимость работ по капитальному ремонту определяется в порядке, аналогичном определению стоимости работ по текущему ремонту. Решение об оплате расходов на капитальный ремонт также принимается на общем собрании с учетом предложений управляющей организации о сроках проведения капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других условиях проведения капитального ремонта (п. 2 статьи 158 ЖК). Федеральным законом от 21.06.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" установлены правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.